当克里斯·l和他的丈夫在2023年9月一起买了他们的第一套房子时，下一个问题是克里斯应该如何处理他九年前自己买的联排别墅。
虽然他的旧房子肯定比他的新房子要朴素，但它有一个巨大的优势:2.65%的抵押贷款利率。
“我妈妈过去总是说，‘一旦你卖了东西，你就拿不回来了，’”克里斯说。
虽然许多购房者在搬到下一套房子时卖掉了他们的第一套房子，但克里斯不愿意放弃这么高的抵押贷款利率。
他解释说:“这是我想要珍藏的宝石。”
因此，他决定将其出租，而不是出售。
他说:“背负两笔抵押贷款很有挑战性，但我认为这是值得的。”
克里斯决定把房子租出去而不是卖掉，这在今天的房地产市场上非常合理，因为抵押贷款利率现在徘徊在7%以上。
像他一样幸运地抓住了2021-22年创纪录的低利率的房主们，现在都紧紧抓住这些房产，给它们招满了房客。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔?黑尔表示:“在2023年的回头客中，2%的人表示将自己的房屋出租给他人。”
另有8%的人表示不打算出售，但没有具体说明他们将如何处理房产。
总的来说，这可能意味着十分之一的购房者会继续持有他们已经拥有的房产，并可能成为新一代的“事实上的房东”。
房地产经纪人还注意到，越来越多的购房者将他们以前的房产出租出去。
“我认识一对夫妇，他们继承了一处低息抵押贷款的房产，”北卡罗来纳州罗利(Raleigh) Wild North Home Offers的总裁迈克·罗兹(Mike Rhoads)说。
“他们没有把它卖给我们，而是决定翻新，把它变成一处出租物业。他们每月收到的租金会带来额外的现金流。”
在某些情况下，这种情况可能会催生一个全新的职业。
“我认识的一对夫妇开始租房而不是卖房，因为这样做给他们提供了稳定的收入来源，”俄亥俄州代顿市eXp Realty/EZ Sell Homebuyers的房地产经纪人迈克·沃尔(Mike Wall)说。
“此后，他们收购了更多出租物业，利用低利率建立了一个有利可图的房地产投资组合。”
另一个鼓励房主出租而不是出售房屋的发展是一系列迎合夫民式房东的网站，比如Avail。在这些网站上，像克里斯这样的个人可以很容易地发布租房信息并筛选申请人。
“我做了两周的展示，每天大约有20到30人来参观，”克里斯回忆说。
在检查了他们的信用评分，并将范围缩小到四到五名申请者后，他将公寓提供给了一位今年2月搬进来的房客。
美元是如何累积起来的?
克里斯和他的伴侣以135万美元的价格购买了他们的新大房子，抵押贷款的固定利率为7.5%，每月的成本约为7,000美元。
与此同时，克里斯的联排别墅每月能带来3200美元的租金，这比每月1670美元的抵押贷款还多，还有很多钱可以用来支付新房子的费用。
许多购房者卖掉了他们原来的房子，因为他们需要这笔钱作为购买下一套房子的首付。
然而，如果你不必为了买而卖，出租的好处是相当大的。
投资房产带来被动收入，你可以把这些收入用于购买新房产或其他用途。
你还将继续在你的原始财产中建立权益，这对你的净资产是一个很好的加分项。
如果你要搬家，保留你的旧房子也可以让你在不放弃旧房子的情况下测试新社区的水，以防你想要返回。
在加州和佛罗里达州拥有执照的科德威尔银行(Coldwell Banker)的房地产经纪人卡拉·阿米尔(Cara Ameer)说:“与保留房产，让它在你离开时自己支付租金相比，回到同一个地区往往更昂贵。”
然而，同时应付两笔抵押贷款是否值得冒着分散精力的风险，这在很大程度上取决于你的平衡利率是什么样的。
“(今天)7%的借贷成本与(以前)抵押贷款成本之间的主要差异——近三分之二的抵押贷款成本低于4%——创造了一种动机，如果可能的话，试图持有现有债务，”黑尔说。
抵押贷款利率并不是房屋出租而非出售上升的唯一原因。
黑尔表示:“由于长达数十年的建设不足，租金一直居高不下，这也是造成这一现象的原因之一。”
当租金需求高、租金高的时候，这些意外的房东可以收获巨大的收益。
但如果租金暴跌或房屋空置，即使抵押贷款很低，卖掉房子可能是更好的选择。
考虑出租旧房子的房主也应该权衡一下，他们是否要承担成为房东的重大责任。
Ameer列出了一些责任:你知道如何正确地筛选租户吗?
你知道根据现在的房东-租客法，你能做什么和不能做什么是合法的吗?
如果租客迟交房租或根本不交房租，或者在凌晨3点接到洗碗机坏了或马桶堵塞的经典电话，你将如何处理这些法律问题?
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这些因素会消耗大量的时间，并可能增加你的压力水平。
此外，请记住，这不仅仅是支付你出租房屋的抵押贷款的问题。
房地产税和保险以及维护和维修都是额外的费用。
“许多房主不明白，租客不会像你一样对待房子，”乔治亚州奥古斯塔“专家购房者”(the Expert Home Buyers)的老板纳撒尼尔·霍夫塞皮安(Nathaniel Hovsepian)说。
“随着时间的推移，你需要考虑更多的维护和保养。”
考虑聘请一位称职的物业经理来检查房子，处理突然出现的维修问题。这是另一项消耗租金利润的支出，但它可能是至关重要的。
在出租现有房产之前要检查的另一件事是:你的抵押贷款条款。
“许多低于3%的抵押贷款都是在自住房产中发现的，”洛杉矶地区Anubis properties的总裁詹姆森·泰勒·德鲁(Jameson Tyler Drew)说。
这类贷款涉及首次购房者和其他税收抵免。如果你把这种房产出租出去，你就有可能犯占用欺诈罪。如果你被发现出租房屋，你可能要全额偿还抵押贷款和这些税收减免，我就见过这种情况。”
同样，如果你的房产是房主协会的一部分，你可能会违反它的不出租规定，所以要仔细检查这些指导方针。
否则，你的摇钱树可能会让你付出代价。
至于担心找一个可靠的租客和维护他以前的房产的麻烦，到目前为止，克里斯发现租房的过程相当容易。
他说:“到目前为止，她还能按时交房租，没有什么麻烦。”
“如果房东的工作让我头疼，我可能以后再卖，但谁知道呢。到目前为止，拥有一些被动收入并向上爬是一种不错的方式，同时还能保留一些钱以备退休或传给下一代。”
