剧情简介
阿普里主席,
Anarock集团他表示，许多全球能力中心(gcc)都来自美国。这些是被印度人才吸引的美国二级公司，它们正在建立gcc，这创造了需求和就业。印度的创业生态系统也很糟糕
持续增长。加上整体经济
经济和基础设施建设的推动正在创造对新房和更多设施的需求。办公楼和住宅的一切都是一致的。
为什么班加罗尔和海得拉巴出现了如此强劲的增长，尤其是在那里的微观市场?
Anuj Puri:这有几个原因。一是科技房地产需求继续保持强劲，这是在海湾合作委员会需求的支持下出现的。因此，很多全球能力中心(gcc)都来自美国。这些公司就像美国的二级公司。这是我第一次听到这些公司的名字。通常是一级公司。印度的人才吸引了很多这样的公司进入并建立海湾合作委员会中心，这创造了需求和就业机会。
其次是印度的创业生态系统，它在持续增长，那里的需求也在持续;第三是整体经济和正在发生的基础设施推动创造了对新住宅的需求，更大，更好，更多的设施，所有的东西都像太阳，月亮，星星，地球，在这个时刻，所有的东西都是一致的，无论是办公部门还是住宅部门。
我们研究了一些微型市场。班加罗尔怀特菲尔德的价格上涨了80%，德瓦卡高速公路和NCR的价格也几乎相同。房地产是一个利基市场。在孟买这样的地方，甚至是一栋楼到另一栋楼。当你看到租金如此暴涨时，你如何看待这些特征?
Anuj Puri:有两点。第一，你应该把它放在时间框架里。这种增长是在5年的时间里发生的。我还必须对观众说，在2013年到2019年之间，平均而言。价格每年上涨约2%。在此期间，收入水平增长了7-8%。因此，从2020年到2024年将出现相当大的追赶，因为之前的2013年至2019年期间价格每年仅上涨2%。
其次，许多微型市场，都在城市的郊区，有很好的基础设施和良好的连接。许多科技公司想把他们的基地搬到这些地方，也许是城市的郊区，因为人才更喜欢住在郊区，可能会做一种混合，到办公室来两三天，剩下的时间他们在郊区有更大的房子，质量更好的房子，更实惠的房子。在这里，你开始看到许多微型市场，如班加罗尔的Dombivli、Panvel或Bagaluru，赶上了价格上涨的步伐。
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什么是关于负担能力因素?必须有一个水平，超过这个水平，任何人都不会有任何购买的意义。我们到达那里了吗?
Anuj Puri:不完全是。我们确实把可负担性因素——收入与你支付的抵押贷款——放在一起。我们仍然远低于2014年的水平。2014年，2015年，2016年。这比我们在2022年、2023年和2024年上半年达到的水平要高。同样，我们所说的这些价格在四年内上涨了50-60%。所以，考虑到之前只有2%的价格上涨，这大约是12%，13%，14%的价格上涨。
因此，从这个角度来看，负担能力继续保持强劲。我也觉得，在这个周期的这段时间里，开发商一直非常小心，没有过分地提高价格。他们只是想继续保持销售势头，减少债务，继续获得现金，而不一定要通过迅速提高价格来打破这个循环。
在哪儿7年房地产理论的整个角度起作用了吗?如果这是一个7年的周期，那么我们已经进入这个周期4年半到5年了。
Anuj Puri:我认为这个周期将在2020年底和2021年初开始。在6 - 7年的周期中，我们大约是3年半。周期的55%和60%可能是我们目前在住宅方面的位置。
在哪儿那么二级和一级的比较开始了吗?去年，一些二线城市的房价上涨了100%以上。
Anuj Puri:我同意你的观点，尤其是艾哈迈达巴德、勒克瑙、布巴内斯瓦尔和科钦等城市。其中一些城市做得非常好。在果阿，价格上涨也非常迅速。这些城市非常无生气，非常沉闷。在2019年之前，它们并没有真正出现在印度的房地产地图上。人才开始在这些城市工作，他们很享受回到家乡继续在那里工作。那里对零售、写字楼和住宅物业的需求正在增长，我们看到那里的房价上涨速度甚至比一线城市快得多。但总体而言，与其他一线城市相比，这些城市的交易量要小得多。
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就价格继续升值而言，前景如何?经济增长是否会放缓?哪些市场因素会影响这一趋势?
Anuj Puri:我猜每年的价格涨幅在7%到9%之间。从开发人员的角度来看，这个周期有点不同。他们不想在价格上推得太高。我确实认为会在7%到9%之间。可能造成一些麻烦的是，在一些微观市场中，如果供应开始超过需求，今天供需平衡得很好，在许多这样的市场中，需求可能大于供应。
但是，如果在这些微观市场中，供应开始迅速增加，这可能会在该部门内引起某种担忧，然后总体而言，这将是关于经济，关于创造就业机会，或者如果在全球层面上存在潜伏的问题，并在我们的经济中引起问题。就行业本身而言，这一次的利益相关者更加成熟。他们专注于交付。他们专注于完成自己的项目。他们专注于不增加债务。我没有看到来自利益相关者或普通房地产的太多担忧。更多的宏观因素可能会影响房地产，因此可能会引起一些担忧。
什么是关于监管方面的变化?这对整体供求形势有何影响?这在很大程度上帮助稳定了市场吗?这将是一个普遍的观点，未来需要解决的主要挑战是什么?
Anuj Puri:从资本利得税，出现了一点问题，但尊敬的总理现在已经排除了这个问题。眼下的担忧已经消失了。今后，这种情况将继续存在。但除此之外，并没有太多的监管变化。
我觉得现有的规章制度对目前来说已经足够了。也许他们只是需要在一些州变得越来越严格，也许RERA需要更严格一点。马哈拉施特拉邦在实施RERA方面做得非常出色。其中一些邦应该效仿马哈拉施特拉邦的做法。但总体而言，在监管方面，我认为政府不希望介入。市场表现良好。消费者很高兴。开发商关注的是完成度。
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