一家共管公寓公司因“欺诈性”文件被法院判以7.5万美元罚款，这一判决凸显了不仔细审查大多数共管公寓销售所要求的强制性成本披露的风险。
专家表示，冈萨雷斯诉约克共管公寓公司第242号案的裁决在共管公寓法律界“迅速传播”，尤其是因为法官罗伯特·森塔（Robert Centa）措辞激烈，他说：“共管公寓公司及其代理人滥用信任和权力的行为令人震惊。”这项裁决的焦点是一场激烈的辩论，即披露文件中需要明确披露多少信息。
2021年，利和哈文·冈萨雷斯（harvey Gonzales）买下了多伦多斯卡伯勒（Scarborough）地区的一套底层公寓，作为交易的一部分，他们收到了一份所谓的身份证书，这是一种自白，揭示了公寓建筑的财务状况和潜在风险。2023年晚些时候，当这对夫妇对一项要求他们支付21905美元的要求提出异议时（这是一笔320万美元的特别评估的一部分，用于更换这栋大楼的阳台），他们还收到了第二笔要求，要求他们拆除附在他们公寓上的一处日光浴室，费用为1.96万美元，该浴室建于1986年，是该公司不允许的。
不符合规定的日光浴室通常会在与公寓的单独协议中包含。然而，当这对夫妇问他们在身份证明的哪里得到了任何有关问题的警告时，他们收到了第二份身份证明，这才是真正的麻烦开始的地方。
第二份证明声称，他们在购买时已被告知日光问题，但森塔法官得出的结论是，第二份证明是“修改、伪造和欺诈的”。法官降低了所谓的繁荣，裁定该公司及其在枫树岭公寓管理公司（Maple Ridge condo Management）的代理人参与了一个“不诚信行为的典型例子”，应该受到巨额经济处罚：“无论什么失误导致了这种情况……都必须纠正，以便该公司再也不会传播修改和伪造的文件，以便在与业主的讨论中占据上风。”
MRCM并不是该建筑2021年的公寓经理，它拒绝回答有关该裁决的问题，但其首席执行官克雷格·麦克米兰（Craig McMillan）确实提供了这样一份声明：“MRCM和我们提到的任何员工都没有参与起草或准备这项裁决中提到的身份证书。”
Levitt Di Lella Duggan and Chaplick LLP律师事务所合伙人、共管公寓律师布拉德利·查普利克（Bradley Chaplick）称，这一裁决“向共管公寓领域的所有人发出了警告”，并表示，法官在描述民事损害赔偿时借鉴了一些刑事判决的“一般威慑”法律理论。
“当我们谈到为什么要把罪犯关进监狱时，我们讨论的是具体威慑和一般威慑，”查普利克说。“具体而言：社会需要受到保护，免受这个危险人物的伤害；将军：这是对其他人的警告。”
对于代表冈萨雷斯夫妇的高林律师事务所（Gowling WLG）的诉讼律师兼合伙人罗德·埃斯卡约拉（Rod Escayola）来说，这项裁决是一次胜利，但也有一些令人担忧的细微差别。对于有关2021年实际身份证书存在缺陷的争论，森塔法官不予考虑。在埃斯卡约拉看来，该证书仍然不够清楚，更换不安全阳台的相关费用迫在眉睫，而这将成为整个争议的基础。
“《共管公寓法》是保护消费者的立法，”埃斯卡约拉说。“我们有义务开诚布公，多透露一点，而不是少透露一点。”
安大略省共管公寓管理局（Condominium Authority of ontario）为身份证书的求职信提供了一个模板，其中概述了安大略省共管公寓法案（Condominium Act）规定的披露领域。潜在的公寓买家应该查看以下几个部分：第18段和第19段询问是否有正在进行的诉讼或未决判决；第25段询问共同要素的任何重大变化。第12段可能提出了一个最广泛的问题：“公司是否知道可能导致公共费用增加的情况？”
根据合同，共管公寓管理者通常有义务创建状态证书，并可能对证书中的不准确造成的任何损害负责，因此，对他们来说，解释第12段中“任何知识”的含义可能是一场代价高昂的辩论。
“第12条是一个包罗万象的条款，它的设计目的是，如果物业管理公司甚至听说了潜在的费用，他们就应该披露它，”Percel property management的首席执行官罗伯特·温伯格（Robert Weinberg）说。据他说，这些文件可能很笨重，通常超过100页，包括工程师和其他专家的不同报告，预算和建筑章程的副本。他说，一些业主不喜欢Percel的更多披露和更清晰的方式，认为过于详细的第12条剥夺了他们的“清白地位”，可能会损害他们出售的机会。
“我是从一位董事会主席那里得到的，他非常生气，威胁要终止我们的合同，”温伯格说。最终，这位董事拒绝了按照自己的喜好制作和签署身份证书的机会：“他不想承担责任。”
业内的另一种观点是，第12段不应该是所有潜在成本的索引或总结，而应该保留一些不适合证书其他部分的内容。
Meritus Group Management Inc.总裁迪恩?麦凯布（Dean McCabe）表示：“我有一处房产发生了两次火灾，每次火灾烧毁了四个单元，我马上就把它写了进去，我意识到保险费和免赔额都在增加。”麦凯布在第12段中没有提到的是他所谓的常规成本上升，比如与工资上涨有关的成本。这甚至可能包括即将到来或正在进行的特别评估；只要这些信息出现在包的其他地方。
Eagle Audit Advantage Inc.董事总经理、共管公寓融资和管理专家威廉·斯特拉塔斯（William Stratas）说：“只有最鲁莽的董事会或管理机构才会让证书的这一部分空白或不完整。”“如果董事会或物业经理试图在一份本应以最保守的心态撰写的文件中插入创造性的混淆或巧妙的语言，那将存在重大风险。”
埃斯卡约拉担心的是，中央法院似乎支持最低限度披露的标准。在他的裁决中，他认为，包括一份工程报告，说阳台被认为是不安全的（不包括可能的重置成本），应该足以通知冈萨雷斯夫妇，成本将会上升。“如果你所要做的只是把报告和文件堆在一起，让买家自己去想，那么第12段就毫无意义了，”埃斯卡约拉说。
温伯格先生和麦凯布先生同意的一点是，对于如此重要的文件，经理人有权收取100美元的费用——自2001年以来一直没有变化（由于HST已经包含在总费用中好几年了，因此在功能上有所降低）——太低了，可能会阻碍小公司花时间去做所有的细节。查普利克警告说，错误或遗漏可能会让买家不知道共管公寓的成本，而管理者本应了解这些成本。
他说：“你可能有90%的几率侥幸逃脱，但偶尔你会被贴上标签，这是不值得的。”
