激烈的竞争和供过于求是一些关键因素。
第一太平戴维斯在最近的一份报告中表示，从2013年到2019年，大吉隆坡零售商场的平均入住率呈下降趋势，主要原因是供需动态不匹配。
“这一趋势在2020年至2021年进一步加剧，由于大流行导致的封锁和随后的零售商关闭的影响，入住率大幅下降。然而，从2023年开始复苏，逐渐改善，2024年第一季度的平均入住率为80.4%。”
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大流行还扰乱了施工进度，导致几个购物中心推迟完工，从而阻碍了零售空间的供应。这种延迟反过来又有利于新的购物中心，如Pavilion Bukit Jalil, LaLaport Bukit Bintang City Centre和Tropicana Gardens Mall，它们的入住率逐渐增加。虽然过去开业的新商场通常有很高的入住率，但近年来竞争加剧和供过于求导致了初始入住率的下降。
尽管面临这些挑战，如吉隆坡Pavilion、Suria KLCC、One Utama、双威金字塔和IOI City Mall等老牌大型商场仍保持着85%以上的高入住率。这可以归因于他们在人口稠密地区的战略位置和不同的租户组合。区域和社区购物中心也显示出在大流行后时期入住率有所改善的迹象。
