新山:35岁的新加坡人Nur Hafizah Daud每月至少去新山一次，为她的家庭需求购物。
这位幼儿园老师告诉中央社，她和她的丈夫以及两个孩子会忍受周末铜锣塞车的煎熬，去各个购物中心购买杂货、衣服、玩具和药品，往返铜锣塞车通常需要90分钟左右。
“当你计算节省的费用，并将它们与新加坡这些东西的成本进行比较时，你会非常满意。在杰比购物还是比较不稳定，”Nur Hafizah说。
今年早些时候有新闻报道称，新加坡零售商穆斯塔法(Mustafa)将于2023年底在首都购物中心(Capital City Mall)开设首家海外旗舰店，这令她感到鼓舞。该购物中心正在丹埔(Tampoi)开发，距离铜锣路(Causeway)只有20分钟的车程。
虽然Mustafa在新加坡小印度的主要零售店以价廉物美的电子产品和杂货吸引了她，但Nur Hafizah女士说，考虑到马来西亚林吉特兑新加坡元的疲软，她觉得计划在新山开设的零售店可以以更便宜的价格提供这些产品。
然而，中央社10月6日报道称，穆斯塔法的JB店开业时间推迟到2024年第四季度，比原计划晚了一年，原因是穆斯塔法与一些拥有商场空间的地皮业主正在进行谈判，以及规划和建设工作进展缓慢。
Nur Hafizah女士说:“这有点令人失望。这引发了人们对该项目最终能否实现的怀疑。在新山有一些小型项目失败了，如果穆斯塔法最终不能坚持(在新山开业的计划)，那将是不幸的。”
业内专家表示，最近有关穆斯塔法的消息凸显了新山零售前景的不可预测性，突显出商场空间供应过剩以及围绕所有权的遗留问题如何使整个城市的购物中心业务变得复杂。
虽然零售行业最近的结果好坏参半，废弃和废弃的购物中心遍布城市景观，但观察人士补充说，新山仍然是一个重要的零售目的地，利用其与新加坡的近距离吸引客流量。
虽然吉隆坡和槟城等马来西亚主要城市的零售活动正在下降，但专家们指出，柔佛州是个例外。
Allan Soo先生是他自己的精品房地产咨询公司Allan Soo RE Consultants的负责人，他告诉中央社，吉隆坡附近巴生谷的许多商场都报告说，由于COVID-19后复仇支出的影响减弱，客流量和业务从2023年第二季度开始下降。
然而，他指出，新山的一些主要购物中心——如JBCC Komtar、城市广场和Mid Valley Southkey——的业务出现了上升趋势，租金甚至有所上涨，尤其是底层的黄金零售空间。
“市中心的两个购物中心，JBCC Komtar和城市广场，平日的客流量为6.5万，周末的客流量为10万。其中至少30%是新加坡游客。”
他补充说，目前的客流量是大流行前的85- 90%。
“这些购物中心的消费率很高，米德谷南基也是如此，因为货币(新加坡元和马来西亚林吉特之间的差距)、安全、购物中心在租户组合和概念方面的质量更好、美食和时尚咖啡馆。它们只是周末享受的好地方。”
根据他的研究，他概述说，这些当地人中的许多人在新加坡工作，他们的可支配收入高于马来西亚其他地区的人。
“新加坡游客是除了当地人之外的另一个集水区群体。(这两个群体)的平均家庭收入都在7000令吉(合2009新元)以上，使他们处于(马来西亚)中等收入群体，而这正是零售业蓬勃发展的地方。”
柔佛KGV国际物业顾问公司的执行董事Samuel Tan也表达了类似的观点。
有限公司
首都购物中心外的建筑。(图片来源:中央通讯社/Fadza Ishak)
中谷南基是新山最受新加坡游客欢迎的购物中心之一。(图片来源:中央通讯社/Fadza Ishak)
他指出，一些JB购物中心(如Mid Valley Southkey)如何重塑了零售场景，现在提供像手工面包店和国际时尚品牌这样的门店，这些门店“吸引了来自铜锣湾对岸的人群”。
Tan先生补充说，根据他的公司的研究，由于新加坡游客涌入购物中心，新山的零售市场正在“逆转”马来西亚零售业下滑的趋势，他估计每天约有4万名新加坡游客。
他预测，即将到来的新加坡-柔佛RTS连接项目将于2026年底完工，该项目旨在连接武吉查加尔和新加坡的兀兰，当它开始运营时，新山市商场的零售游客数量可能会增加一倍。
目前，平均每天有32万人穿过堤道往返于柔佛和新加坡之间。
新加坡教师努尔·哈菲沙(Nur Hafizah)坚持认为，像Mid Valley Southkey和与瑞典家具店宜家(IKEA)有联系的Toppen购物中心这样的购物中心是她家人的“首选”。
她说，在COVID-19大流行之前，她不像现在这样喜欢逛JB的购物中心，因为许多购物中心都改进了产品的类型和质量。
“以前很无聊，我们会买东西，买我们需要的东西，然后回家。但是现在很多购物中心都有室内儿童游乐场、攀岩和高质量的餐厅。”
她补充说:“逛这些商场已经变成了一整天的事情。”
但观察人士指出，虽然新山的零售前景对消费者和投资者来说很有希望，但它也受到分层产权和供过于求的问题的困扰。
苏先生指出，他的研究表明，新山共有1,930万平方英尺的购物中心和大卖场零售空间，相当于人均超过11.2平方英尺。
“根据定义，这意味着零售空间供应过剩，”Soo表示。他补充称，相比之下，巴生谷的购物中心总面积为7700万平方英尺，相当于人均面积9平方英尺。
他补充说，新山的游客有大量的选择，这意味着消费者将更加挑剔和挑剔去哪个购物中心，这意味着那些地理位置差、基础设施差、概念差的购物中心将无法经受时间的考验。
“零售是一场零和游戏，数量并不是衡量整个市场成功与否的标准。好的商场会吸引人，而不好的会失败。”
他概述了靠近铜锣边界、拥有一系列国际品牌的购物中心更有可能成功的原因，而那些位于新山郊区的购物中心不太可能吸引到足够的游客。
居住在斯古代并在新加坡工作的马来西亚人P. Ruventhiran告诉中央通讯社，他怀疑穆斯塔法是否能够与Mydin等当地大型连锁超市竞争。
他补充说，穆斯塔法未来的选址——首都购物中心——在当地居民中不太受欢迎，因为许多人更喜欢日本零售商永旺(AEON)提供的“一体化”零售开发项目。
购物中心穆斯塔法中心在赛义德阿尔维路。(图片来源:Jeremy Long)
“当我在新加坡的时候，我经常去小印度的穆斯塔法购物中心，因为那里的商品相对便宜，而且购物中心离市中心很近。那里的纪念品也物有所值。”
“但他们在杰比的位置不是很好——首都购物中心(Capital City Mall)在丹埔(Tampoi)的一个偏僻地方，我不确定他们能否像Mydin那样为马来西亚本地人提供折扣，许多人都在努力应对不断上涨的生活成本。”
“当我在2019年参观首都购物中心时，这是一个空荡荡的地方，大多数商店都是空的，室内主题公园更像是一个小拱廊。”
首都购物中心于2018年10月开业。然而，该购物中心自2020年2月以来一直关闭，原因是资本世界陷入财务困境，不得不在重组债务时寻求债权人的法庭保护。
首都购物中心的母公司Capital World在1月份宣布，Mustafa将在首都购物中心购买591个未售出的零售单元，374个附属地块，包括露天和多功能区，以及所有2181个停车场。
Capital World首席执行官胡耀文(Ivan Hoo)最近告诉中央社，穆斯塔法现在想从分层产权所有者那里租赁一些剩余的未售出的零售单元，因为它需要额外的空间来更容易地管理商店。
但何鸿燊表示，事实证明，由于“遗留问题”，与这些业主的谈判颇为棘手，因为这些单位是以相对较高的价格购买的，因此一些分层产权业主希望获得7%的年租金回报率。
据报道，与分层产权所有者有关的遗产问题是一个普遍存在的问题，阻碍了一些政党在新山重振废弃购物中心的努力。
据报道，柔佛州住房委员会主席Jafni Md Shukor在7月份表示，州政府正在推动一个“双赢的解决方案”，以振兴该市废弃的购物中心。
他以位于新山市中心的两个购物中心为例——丹加城市购物中心和JB海滨购物中心。他还将位于城郊的Skudai Parade购物中心确定为另一个要重新开发的购物中心。
武吉别迈州议员说，这些场所仍为一些政党所有，这些政党已将其建筑物内的地块出售给商人。
“解决这个问题并不像许多人想象的那么简单，拆除它涉及法律问题和巨大的财务复杂性，”莫哈德?贾夫尼表示。
“这些废弃建筑的房地产价值很高，因为它们位于黄金地段。但邦政府正在努力寻找一个双赢的解决方案，”他补充说。
废弃的JB滨水城市大楼的门厅入口。(图片来源:中央通讯社/Fadza Ishak)
CNA最近参观了可以俯瞰柔佛海峡的JB滨水城市购物中心。
这栋房子破败不堪，墙壁剥落，柱子上到处是涂鸦，玻璃碎得满地都是。
新山居民Dennis Wong每周都会骑车经过JB滨水区城市购物中心锻炼，他告诉中央通讯社，他注意到成群的年轻人聚集在这个废弃的地方，尤其是在晚上。
“我认为这些废弃的建筑到处都是不安全的，会招来犯罪。我希望它们能尽快拆除并重新利用。”他补充道。
《新海峡时报》4月份的一篇报道援引未具名消息人士的话称，该开发项目可能被改造成一座类似吉隆坡大厦的商业建筑，估计总开发价值为10亿令吉。
然而，从那以后就没有关于该项目是否会继续进行的消息。
KGV国际房地产顾问公司的Tan先生告诉中央通讯社，由于该建筑的地块现在由不同的各方拥有，新京城滨水区项目的重新开发将“有点复杂”。
陈志刚表示，2008年，他曾协助商谈该购物中心部分资产的出售事宜，但由于美国次贷危机引发的全球金融危机，这一进程被迫中止。
“解决这个问题的唯一有效方法是(政府强制)收购，”他说。
Capital World驻新加坡的Ivan Hoo告诉中央通讯社，虽然他对穆斯塔法最终会开门感到乐观，但他对新山的零售商场行业整体不太乐观。
“马来西亚的大多数购物中心都不是值得投资的资产。这是因为最初的开发商搬进来，以一种利润最大化、但没有优化空间的方式建造了它。”
“对他们来说，他们关注的是利润，但购物中心是否可用是另一回事。我来到Capital (World)希望重振其中一些资产。我们将坚持这一目标，并尝试看看我们是否可以帮助恢复它们，但我可以告诉你，大多数马来西亚商场或物业都是不可投资的。”
胡先生解释说，许多商场没有适当的装卸码头和货物升降机。
“然后你怎么把产品带到商场去卖?”不幸的是，你知道这个购物中心是不能运营的。”
零售顾问Soo先生提出，政府可以考虑的一个解决方案是重新开发这些购物中心，并将其转为其他用途，如办公空间或住宅物业。
他补充说:“对于JB的废弃购物中心来说，将它们重新用于其他用途，并保持最低限度的零售将是答案。”
新加坡人尼古拉斯·李告诉中央通讯社，他回忆起十年前，他和一群朋友经常光顾丹加城市购物中心，该购物中心位于查兰敦阿卜杜勒拉扎克和查兰林卡兰达拉姆高速公路的交界处，距离伍德兰检查站大约10分钟车程。
“这是一个非常安静和荒凉的商场。但我们会去那里，因为那里有便宜的室内彩弹游戏设施和保龄球馆。”
弃婴的侧面轮廓
我需要Danga City Mall。(图片来源:中央通讯社/Fadza Ishak)
Danga City Mall是一个零售空间，拥有不同各方拥有的分层地契，自2018年以来一直关闭。它的入口现在被封上了木板，也没有关于该地区重建计划的具体报道。
李先生告诉中央通讯社，尽管他和他的妻子仍然经常去新山的购物中心，但出于安全考虑，他现在会避开像Danga City Mall这样的购物中心。这对夫妇目前正期待着一个孩子。
相反，他们现在更喜欢Mid Valley Southkey和Toppen Shopping Centre这样的购物中心，这些购物中心提供国际时尚品牌和“优质选择”的食品和饮料。
尼古拉斯·李(Nicholas Lee)喜欢逛新山的购物中心，买衣服，在手工面包店吃饭。(图片来源:Nicholas Lee)
“我想我去阴凉商场的日子已经一去不复返了。现在，我更喜欢那些在国际品牌中享有盛誉的品牌，”他补充道。
同样，行业专家乐观地认为，如果开发商采用正确的模式，新山的零售业可以攀登到更高的高度。
他们举例说，城市广场、JBCC Komtar、Mid Valley Southkey和Toppen购物中心等地方通过采取“消费者至上”的心态，成功摆脱了疫情，报告的游客数量更强或接近covid -19前的水平。
管理Toppen的Ikano Centres商业主管阿诺·巴克(Arnoud Bakker)告诉中央社，虽然无法透露具体数字，但该商场的客流量已恢复到“接近新冠疫情前的水平”。
购物中心还设有一家宜家(IKEA)门店，这是巴生谷(Klang Valley)以外唯一一家马来西亚分店。
他补充说，平均有15%的游客是新加坡人，但购物中心热衷于探索吸引更多来自铜锣对岸的游客的方法。
贝克概述说，Toppen最近提高了产品质量，比如去年11月开业的主打超市Lulu Grocer，以及体育零售商迪卡侬(Decathlon)和日本家具公司Nitori。
他补充说，该商场还希望增加室内主题公园、羽毛球场以及零售高尔夫模拟器体验。
“我们相信，为了保持目的地的相关性，满足客户需求对于确保可持续增长至关重要。这就是为什么我们不断评估和优化我们的租户组合、提供的服务和我们创造的体验，以确保我们能够提供客户真正想要的东西。”
顾问Soo先生告诉中央电视台，如果柔佛州的零售产品得到精简，并且注重质量而不是数量，那么柔佛州作为一个重要的零售目的地可能会越来越强大。
太平洋购物中心被遗弃了
在Jalan Storey, Bukit Senyum, Johor Bahru。(图片来源:中央通讯社/Fadza Ishak)
他赞扬了房地产开发商SKS集团的努力，该集团将位于新山Jalan Storey的废弃“太平洋购物中心”改造成一个名为SKS大厦的综合开发项目。
他还表示，零售行业的发展方向应该是完全拥有的购物中心，而不是将购物中心地块划分为不同的分层产权所有者，这样一来，在如何最好地利用空间和吸引高质量租户方面，单一方就拥有自主权。
他指出，midvalley Southkey、城市广场(City Square)和Toppen等购物中心从完全拥有中获益，而Danga City和Waterfront City等废弃的层属购物中心已经关闭，当局正在努力解决重新开发这些购物中心的法律问题。
他还列举了穆斯塔法在首都购物中心开业时遇到的困难，说明了这一点。
“零售需要为零售商规划，因此也要为顾客规划。它将以需求为主导，因为一切都与消费者有关。”
他补充说:“所以，如果你从房地产的角度出发，这意味着它是非常实体的，它真的是为了销售，你让零售商自己决定他想怎么做，那么问题就会出现，特别是当你没有真正得到最好的位置时。”
他补充说，零售领域仍然围绕着消费主义、基础设施和人口结构展开，他预计，随着新山与新加坡之间的互联互通计划得到改善，以及双方在马来西亚依斯干达建立经济特区的计划，这三方面都将在新山得到提振。
“这将吸引更多主流甚至高端品牌进入市场，这本身就会增加零售产品，从而为消费者创造一个更具吸引力的环境，”Soo表示。
