我们可以称之为商业地产的大流行病后实验。从西雅图到匹兹堡，各城市都在利用税收减免和其他补贴，促使开发商将办公楼改造成住宅。随着越来越多的人在家工作，城市希望通过将办公室改造成公寓来振兴空置的市中心。华盛顿特区市长希望在已经居住在市中心的2.5万左右居民的基础上再增加1.5万人。
这种转换成本高昂，而且太少，无法解决商业地产日益严重的问题。写字楼空置率达到了30年来的最高水平。投资者看到租赁收入下降，办公楼价值暴跌。根据本周发布的一项研究，已经损失了大约5000亿美元的价值。这给那些依赖市中心商业获得税收的城市带来了麻烦。
随着越来越多的人在家工作，美国办公室的空置率达到了30年来的最高水平。这对市中心不利，对税收也不利。一个部分解决方案是:将办公空间改造成住宅。
不过，将办公楼改造为住宅是朝着正确方向迈出的一步。芝加哥是引领这一潮流的城市之一。
“这对市中心的弹性很重要，”该市规划和发展部门副局长辛迪·陈·鲁比克(Cindy Chan Roubik)说。“让人们在一天的不同时间从事不同的工作是很重要的。周末和下班后，这里会有更多的人，这提供了一种活力。”
在芝加哥市中心拉萨尔街和亚当斯街的拐角处，城市国民银行和信托公司的大楼就像一座优雅的历史纪念碑。它的多立克圆柱、雕刻的玫瑰花结和狮子头唤起了一个世纪前流行的古典复兴风格。但这是一种欺骗性的表象。
这家银行在60年前的一次合并中消失了，它的名字仍然装饰在前门。这栋大楼现在有两家酒店、专业人士办公室和许多非营利组织，以及一家英国男装店。在一场重新设计金融区的城市竞赛之后，这座建筑将很快再次改变。办公楼将让位给280套住宅，包括单间公寓、一居室和两居室公寓，以及健身中心等设施，甚至还有私人遛狗场。
这是房地产界的一个小而孤独的亮点，相当于一场完美风暴。
随着越来越多的人在家工作，美国办公室的空置率达到了30年来的最高水平。这对市中心不利，对税收也不利。一个部分解决方案是:将办公空间改造成住宅。
由于去办公室上班的人越来越少，办公室空置率达到了30年来的最高水平。租赁收入正在下降，尤其是老旧建筑的租赁收入，业主们看到他们的房产价值暴跌。根据本周发布的一项研究，自疫情爆发以来，账面上已经损失了约5000亿美元的价值。
开发商可以升级他们的建筑或将其改造成其他用途，但在许多情况下，成本高得令人望而却步。而经济放缓、利率上升和贷款标准收紧，使得这种转换更加困难。笼罩在他们头上的是一片不确定的阴云:在家工作运动是一种永久性的变化，还是只是大流行后的暂时现象?
尽管前景黯淡，一些城市仍在推进改造计划和补贴。由于保持中心商业区活力的工人越来越少，这些城市希望用公寓居民来取代他们，并启动市中心的转型。
通过帮助开发商将办公楼改造成住宅单元，华盛顿特区市长希望在已经居住在市中心的2.5万左右居民的基础上再增加1.5万人。匹兹堡已经从州政府和联邦政府筹集了大约600万美元用于市中心改造计划。上个月，西雅图发起了一项“创意征集”活动，邀请建筑业主和建筑师为陷入困境的办公楼提出新的解决方案。
芝加哥是适应性再利用运动的领导者之一。今年3月，该市选择了城市国民银行(city National Bank)大楼和附近的另外两座建筑作为其拉萨尔街重建项目(LaSalle Street Reimagined project)的建筑，该项目旨在振兴金融区。上周，该市又选择了两栋建筑进行改造，这两栋建筑将得到市政府的帮助和补贴。总的来说，这些项目将意味着1600多套新的市中心生活公寓，该市称这是全国最大的办公住宅改造项目之一。
“这对市中心的弹性很重要，”该市规划和发展部门副局长辛迪·陈·鲁比克(Cindy Chan Roubik)说。“让人们在一天的不同时间从事不同的工作是很重要的。周末和下班后，这里会有更多的人，这提供了一种活力。这就是为什么我们鼓励混合使用，这真的会让中央商务区在未来多年受益。”
这种转换的逻辑在某种程度上是有道理的。总部位于达拉斯的全球最大商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE Group)的数据显示，去年，美国公寓楼的空置率一度跌至2.4%的历史低点，之后略有反弹，而写字楼的空置率则从疫情前的低点12.2%升至17%以上。纽约大学和哥伦比亚大学的研究人员表示，自2019年底以来，全国各地的公寓租金飙升，而经通胀调整后的办公室租赁收入下降了近五分之一。
此外，这些平均值掩盖了相当大的差异。一流的办公空间能够站稳脚跟，或许是因为公司希望拥有最好的设施，以吸引员工重返办公室。不太理想和较旧的办公空间的空置率要高得多。而正是这些更老、更小的办公大楼成为改建公寓的最佳候选者。它们通常更容易重新配置，以满足城市法规，比如要求每间公寓都有窗户的规定。其次是历史和建筑，对一些城市居民有很大的吸引力。
问题在于规模和成本。世邦魏理仕表示，尽管最近有所回升，但转换率仍然太低，不足以解决城市的写字楼空置问题。经济上也是有问题的。在上个月的一份报告中，穆迪分析公司(Moody 's Analytics)发现，在其追踪的纽约市都会区近1100座办公楼中，只有35座适合改造。其余的建筑太贵了，无法进行改建，这意味着要么需要政府补贴，要么需要大幅降低办公楼的价值和租金。
根据纽约大学和哥伦比亚大学的研究人员的说法，这种下降正是已经发生的事情。在对纽约写字楼市场的分析中，他们计算出，自疫情爆发以来，纽约写字楼的实际价值已经下跌了46%，如果在家办公的趋势持续下去，到2029年，写字楼的实际价值将略微下降到50%以上。这些平均值包括一流的办公空间;如果在计算中没有这个空间，下降幅度会更大。
这样的预期损失不仅会给开发商带来麻烦，也会给那些持有这些建筑的大量贷款、境况不佳的地方银行带来麻烦，还会给那些依赖商业房地产获得税收的城市带来麻烦。研究人员警告说，可能会出现“城市厄运螺旋”，收入减少意味着城市在设施上的支出减少，这可能导致人口外流，甚至税收减少。
“我们就在悬崖边上，”哥伦比亚大学商学院博士候选人、该研究的合著者维林达?米塔尔(Vrinda Mittal)说。“这一切都还没有结束。”
与此同时，一些城市正在利用它们的市中心振兴计划来解决另一个城市需求:经济适用房。例如，在芝加哥，获胜的开发商必须以低于市场水平的价格提供30%的住房。但这是一种昂贵的方式来创造更多的经济适用房，而减少的收入使市中心的改造变得更加困难。经济适用房倡导者和其他许多人对此持怀疑态度。
“单位成本如此之高，”芝加哥历史学家和地理学家丹尼斯·麦克伦登(Dennis McClendon)说。“只要花一半的钱，你就可以在偏远社区的一栋无电梯大楼里改造和建造这套公寓。”
从好的方面来看，美国的城市在与时俱进方面表现出了非凡的韧性和创造力。
普林斯顿大学(Princeton University)城市历史学家亚伦·什库达(Aaron Shkuda)说，中央商务区“在过去100年里经历了一系列危机和麻烦，无论是工厂的衰落，郊区办公园区的兴起，(普遍)郊区化，还是白人外逃”。他在2016年出版了《SoHo的阁楼》(the loft of SoHo)一书，讲述了纽约标志性社区住宅改造的历史。
他说:“像芝加哥和纽约这样的城市做得相当好，它们将自己重塑为全球化、金融化经济的指挥中心。”“现在，我们正在进入另一个时期，城市和它的工人可能有他们的[相同]功能，但问题是每天有多少工人真正需要去办公室。”
