你也可以在iono上收听这个播客。调频。
西蒙·布朗:我正在和埃文·罗宾斯聊天，他是老共同投资集团的上市房地产投资组合经理。埃文，感谢你今天的宝贵时间。也许在上个季度，房地产市场经历了一段相当艰难的时期。有些人将其归类为永久性损失，有些人认为它始于新冠肺炎之前。当然，我们看到指数在2019年末和2018年末见顶。我们是否已经看到了这个行业的底部，未来会出现什么样的反弹?
埃文·罗宾斯:我认为就基本面而言，我们正在触底。情况正在稳定下来。
房地产是新冠疫情的净输家。因此，在其他收入远高于新冠肺炎水平的行业，房地产根本不存在，租金也大幅下降，这意味着租金水平低于新冠肺炎前的水平。因此，股价和所有东西都低于新冠疫情前，因此重新调整了基础。
现在的情况是，事情已经稳定下来，它们正在重新调整基础，这意味着租金水平现在处于一个新的较低的基础水平，在这个基础上，事情可以增长。到目前为止，事情一直在下降，下降，下降。现在，我们正处于一个平衡的阶段，我们可以在明年左右开始看到一些增长。
西蒙·布朗:我同意你的观点，因为我们一直在看到租金回归，这个数字已经越来越小，越来越小，在某个时候，它停止下降，我想，这真的是底部，然后可能是次通货膨胀的机会，但一些增长会出现。
埃文·罗宾斯:没错。记住，这些归还是几年前签订的租约，所以当它们到期时，它们会重置到新的租金水平，更低。所以总会有一些负可逆租赁。签名时间越长，退稿次数越多。但过了一段时间后，你在公司里几乎所有的租约都是以低得多的水平签订的，而这正是基础，也是你可以开始看到增长的地方。
西蒙·布朗:当然，这个行业有很多不利因素，但这些因素似乎正在减少。我们刚刚提到了租约和租金。是否还有其他国家正在寻求减排，这可能会带来一些有利因素，而不是不利因素?
埃文?罗宾斯:我认为另一个将成为推动力的因素是利率。这就是为什么我们实际上没有看到这些改进的原因。在某种程度上，我们没有在数字上看到它们，因为利率上升完全取代了它们，淹没了它们。
由于今年利率可能下调，这将成为一个有利因素。
另一个是减负荷。减负荷也降低了数字，或者说(与减负荷相关的)额外成本。我认为这些都在基础上，公司可能会收取债务并收回更多的债务。所以它现在也在底边。它被吸引了，现在它在那里;这种情况已经发生了，而且不太可能进一步恶化，除非出现更严重的减负荷情况，而我们预计这种情况不会出现。
西蒙。布朗:我同意你的观点。这并不是说减负荷将会消失，只是房东们在这方面有了更好的定位。他们已经在屋顶上安装了发电机或可再生能源，无论情况如何，投资者都有理由继续关注这一资产类别。是什么让它成为一个有吸引力的资产类别?一个，当然是分布，如果你把它们看成一个百分比，是非常有吸引力的。
埃文·罗宾斯:发行版很有吸引力。并不像看上去那么有吸引力，因为债券收益率太高了。政府在排挤房地产，但房价仍然不贵。你说的是一个投资者避之不及的行业;它不受欢迎，因为基本面在不断恶化。
现在你有了一个我们希望开始看到一些增长的领域。这是一个稳定的行业，业绩稳定，可以带来红利。
收入配额要高得多——不是说什么梦幻般的形式，也不是说什么让人眼前一亮。这需要经济增长。你需要利率大幅下降。做房地产应该做的事——提供一种无聊的收益，在一个应该更具防御性的投资组合中提供一种多元化，而这个投资组合并没有更具防御性。正如我提到的，它在新冠疫情中的表现比其他行业更糟糕，这是你意想不到的——它可能应该更具防御性。但新冠疫情期间发生的事情的本质并不是这样。
西蒙?布朗:我们还看到，首先，再看看这些年来的业绩，上市公司一直在剥离一些非核心资产，过去几年贷款价值比明显改善。
埃文·罗宾斯:是的。在新冠疫情期间，公司进入紧急模式，试图恢复资产负债表。他们做了他们能做的。销售很困难。所以这些值并不是非常极端的水平。就我个人而言，与债券收益率和上市房产的价格相比，市场上交易的估值收益率对我来说似乎相当昂贵。
所以如果你看整个市场，我认为这些资产负债表上的资产价值就会降低。在房地产市场上，它们值多少就值多少。但这体现在股价上。地产股的交易价格远低于资产净值，因此它们的估值并不符合这些估值。它们的价值远低于它们的价值，这种情况已经持续了一段时间，尽管正如你提到的，价值已经稳定下来，公司产生的实际实物价值——估值——已经停止下降。
西蒙。布朗:我明白了。市场可能对这些估值有更好的看法，但它已经反映在价格上，这消除了任何风险。
如果你能挥一挥魔杖，什么是让这个行业再次真正发光发热的理想经济条件?
埃文·罗宾斯:我们需要经济增长。归根结底，房地产就是供求关系。所以你需要更多的需求，这是在购物中心，这是办公室的工作，而办公室是该行业的一小部分。你需要这个。我们当然还有空缺率很高的办公室。
在零售业，我们没有这么高的空置率，我们仍然有一些空置系数。一旦有足够的需求，空置率开始达到一定水平，就会出现价格压力，因为房东现在是价格制定者，因为还有其他人想要这个空间，这就造成了价格摩擦，于是租金就上涨了。所以我们需要一个定价摩擦。我们离那还很远。
但最终，如果我们有一些增长，那是因为我们没有建造太多。不仅如此，建造成本也很高。
所以，如果你看一下上市房地产公司的隐含估值以及建造成本，它只是其中的一小部分;他们不可能建房子然后出租并获得回报，因为与上市房地产公司的估值相比，建筑成本太高了。
所以，再一次，为了减少这些空缺，增加供给，如果我们有足够的需求，这将是非常昂贵的。租金必须上涨，但这需要需求和经济增长。
第二个因素是利率。如果政府采取一致行动，利率上升，债券收益率下降，那么投资者将为房地产支付更高的价格，因为政府债券提供的东西要少得多。所以你可以说，对收益率的竞争减少了。
西蒙。布朗:明白了。利率下降——这是所有人对今年的预期。争论的焦点是他们什么时候开始降息，以及我们将从货币政策委员会(MPC)得到多少降息。我们先把这个放到一边。
经济增长没有实现。我们什么时候能指望/期待经济恢复到新冠疫情前的水平?这是否需要一段时间，尽管我们可以在不一定回到大流行前的水平的情况下获得该行业的提升?
埃文·罗宾斯:大流行前的水平太高了，甚至在新冠病毒之前也是如此。所以责怪新冠肺炎很容易，但如果你真的看一下这个行业，仔细看看;甚至在新冠疫情之前，这些租金水平就太高了，尤其是购物中心。
如果你想到购物中心，租金基本上是租售比。所以房东算出有多少店铺在交易，你知道那家店铺的营业额是多少，并且大致同意营业额的一部分用于租金。
但这只是上升，它达到了对零售商来说太高的水平，这是不合理的。因此，即使在新冠疫情之前，零售商也在反击，情况很艰难。现在它们被重置了。如果你支付。我在编数字-之前销售额的10%现在你支付之前销售额的5%
现在是5%我不认为它会回到10%除非你有很大的压力或繁荣。这是已知的。在这5%的基础上，随着销售额的增长，租金也会增长。但我认为这种调整已经发生了，但我不希望回到新冠疫情前的水平。我认为这些价格太高了，除非出现了房地产繁荣。谁知道呢，现在看这个?
办公室是一个不同的领域;我不知道办公室的楼层在哪里——空置的地方太多了，还有所有众所周知的办公室问题。但是，上市物业的风险敞口中有10%是在SA办事处，这一点做得特别糟糕。所以也许这也触底了。我不知道你的底线在哪里，这把刀到底在哪里。
西蒙。布朗:是的。但我同意你关于重新定位的观点。在这次谈话中，我们多次提到的一件事是，房地产行业出现了一些调整，这对房地产行业来说是个好兆头。
最后一个问题-在平衡的投资组合中投资房地产?它增加了质量;它不仅增强了形象，而且在一定程度上也增强了它的下行保护。我很感激一些听众会说，等一下，大流行发生了什么?但是用你一直在用的短语，换基，它会给你一些收益，也会给你一些负面影响。这是多元化投资组合的重要组成部分。
埃文·罗宾斯:没错。房地产作为一种资产类别是世界上最大的资产类别。因此，不持有这类资产就会让自己面临风险，你可以分散投资。相对于运营杠杆而言，它的杠杆作用较小。它有财务杠杆。因为这都是契约式租赁，所以它的效果是，事情会变得更慢。
它确实在短期内降低了风险，这就是为什么它一直是所有投资组合中不可或缺的一部分。它刚刚度过了一段艰难的时期。
我认为，它不会回到繁荣时期，但肯定会回到正常状态，它肯定是投资组合的核心。
我认为，在经济繁荣时期，许多投资者错误地将房地产视为债券，并说:‘哦，它就像债券，但它给我们带来了10倍的回报。“他们忘了这不是一种债券;这是有风险的，它更像一个股票，这是一个错误。
因为拥有太多的财产，我想很多人都被抓了。这是分散投资的一部分。但持有过多的房地产并在这方面过于激进——鉴于其风险更接近于股票而非债券——是一个错误;它需要在投资组合中占有足够的份额。
西蒙。布朗:当然。也是投资组合的重要组成部分。也许我们经历了美好的时光，而现在在某种意义上，我们又陷入了糟糕的时光。
我们就讲到这里。埃文?罗宾斯是老共同投资集团(Old Mutual Investment Group)的上市房地产投资组合经理。
